Dever de prestar contas na incorporação imobiliária | Blogs Pini
17/Março/2016

Dever de prestar contas na incorporação imobiliária

Martelene Carvalhaes

O incorporador tem o dever de informar aos adquirentes das unidades imobiliárias em construção o andamento da obra no mínimo a cada seis meses nos termos do art. 43 da Lei 4.591 de 1964. Tal obrigação é exigência da lei das incorporações mesmo que não haja opção pelo Patrimônio de Afetação, tanto na venda a preço de custo como na venda a preço fechado.

Constitui obrigação do incorporador informar:

a) O andamento da obra e a previsão de conclusão de acordo com o prazo pactuado e as condições financeiras do PA, e
b) fornecer trimestralmente balancetes contábeis firmados por profissionais habilitados.

Com as alterações introduzidas pela Lei 10.931/04 o prazo de seis meses foi reduzido para três. O Incorporador tem a obrigação de informar aos adquirentes por escrito, podendo fazê-lo através da Comissão de Representantes, se houver.

Nos termos do artigo 31-D, em havendo a comissão de representantes é dever do Incorporador entregar informações, firmados por profissionais habilitados. No caso do andamento da obra o cronograma físico financeiro vai atender as exigências da lei, e cabe ressaltar, assinado pelo engenheiro. Em relação às contas do empreendimento a contabilidade regular, assinado por contador habilitado.

É assegurado à Comissão de Representantes e à Instituição Financeira livre acesso à obra e aos livros, e demais documentos da incorporação, inclusive podendo contratar auditoria. Neste caso o incorporador tem a obrigação de garantir o livre acesso à obra, às movimentações financeiras e livros do Patrimônio de Afetação à pessoa contratada pela Comissão ou pela Instituição Financeira.

Comissão de Representantes
A Comissão de Representantes é constituída por no mínimo três compradores de unidades imobiliárias em construção para representar todos os adquirentes perante o Incorporador e o Construtor, conforme o caso. Constitui um direito dos adquirentes, mas também do Incorporador e do construtor que podem convocar a Assembléia com o fim específico de eleger a comissão.

Quando a venda for contratada a preço global (terreno e construção) e a preço fechado, a atuação da Comissão de Representantes é muito restrita, somente podendo fiscalizar o acompanhamento da obra e os reajustes das parcelas. Neste caso a Comissão de Representantes geralmente não é constituída.

A construção da edificação em condomínio, onde os adquirentes são os responsáveis pela construção e pagam o preço de custo da unidade imobiliária que lhe cabe, necessita de uma atuação mais presente dos condôminos na gestão da construção, podendo ser exercida por eles em assembléias, cujas deliberações serão válidas e obrigatórias para todos nos termos do art. 49 da Lei no. 4.591 de 1964.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

Os condôminos, em Assembléia convocada para este fim, poderão eleger uma Comissão de Representantes para representa-los perante o construtor e o incorporador, quando for o caso. A comissão também poderá ser designada no contrato de construção do empreendimento.

A Comissão de Representantes será eleita em uma assembléia geral convocada para este fim e será constituída por no mínimo três adquirentes e escolhidos pelos compradores das unidades imobiliárias.

Os adquirentes ou condôminos poderão se recusar a eleger a Comissão de Representantes e exercer diretamente os direitos que lhes são assegurados na lei, nos termos do art. 49.

A assembléia poderá ser convocada pelos adquirentes, pelo incorporador ou pelo construtor conforme parágrafo 1º do art. 49 da lei 4.591/64.

Portanto, não há obrigatoriedade de constituição da comissão de representantes por parte do incorporador ou construtor uma vez que os adquirentes também podem convocar a assembléia para eleger a comissão e são os compradores que elegem seus representantes. O voto de cada comprador é proporcional à respectiva fração ideal de terreno.

Nos termos do parágrafo 3º o incorporador e o construtor somente deverão comparecer obrigatoriamente na assembléia se esta foi convocada por eles. No caso de convocação da assembléia por parte dos compradores que deverá ser de no mínimo 1/3 dos adquirentes é obrigatória a presença na assembléia de pelo menos a metade dos condôminos convocantes, mas não obriga a presença do incorporador e da construtora.

Na incorporação imobiliária submetida ao Patrimônio de Afetação, nos termos da lei 10.931 de 2004, a Comissão terá uma ação mais abrangente no caso de falência do Incorporador. Neste caso, a constituição da comissão se faz imprescindível e é obrigatória. A assembléia poderá ser convocada também pelo juiz da falência ou pela Instituição Financeira, se houver financiamento.

A função da comissão de representante é abrangente no caso da venda a preço de custo com contrato de construção por administração.

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