[55] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 1/4 - legislação inicial e NBR 12721 | Blogs Pini
31/Maio/2016

[55] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 1/4 - legislação inicial e NBR 12721

Paulo Grandiski

1 - Incorporações realizadas até dezembro de 1964

Até dezembro de 1964 as incorporações no Brasil eram regulamentadas pelo Decreto 5481 de 25/6/1928, uma legislação genérica que assim dispunha em seus artigos 5º, 9º e 10º:

Art. 5º Os proprietarios de apartamentos contribuirão diretamente com as quotas relativas a quaesquer impostos ou taxas federaes, estados ou municipaes, pagando-as por meio de lançamento, como si se tratasse de predios isolados.
Art. 9º Annualmente, os proprietarios de apartamentos votarão, por maioria, a verba para as despezas communs de conservação do edificio, concorrendo cada interessado, dentro do primeiro mez do trimestre, com a quota que lhe tocar para o custeio, de acordo com o valor de sua propriedade. As decisões da maioria em relação ao orçamento dessas despezas serão communicadas aos interessados ausentes por meio de carta registrada e edital.
Art. 10. As obras que interessarem á estructura integral do edifficio ou ao seu serviço commum serão feitas com o concurso pecuniario de todos os proprietarios de apartamentos, mediante um orçamento prévio approvado nos termos do artigo anterior, podendo dellas ser encarregado o administrador a que se refere o art. 8º. [na ortografia original]

Observa-se que ficava a critério do incorporador a discriminação das unidades e o critério de cálculo das frações ideais no terreno (art.5), que costumavam ser feitos por advogados, usando a proporção simplesmente estimada dos valores de venda das unidades para seu cálculo, que também eram utilizados para ratear as despesas de condomínio (art. 9).

Essa lei permitia que os incorporadores lançassem prédios a preço de custo com cotas de terreno altíssimas e previsões muito baixas de custo de construção, impraticáveis até mesmo na data do lançamento. Compradores incautos, atraídos pelos baixos preços, depois de pagarem as frações ideais de terreno, e poucas parcelas de construção, eram convidados para famosas reuniões de "atualização do rateio da construção" onde ficavam num impasse: ou concordavam com prestações mais baixas, e aumento no prazo de entrega (as construções poderiam durar cinco ou mais anos), ou recebiam seu dinheiro de volta (sem correção monetária!). Em outras palavras, a lei não previa penalidades para os incorporadores, que faziam o que bem entendiam.

Este Decreto 5481/1928 foi expressamente revogado pelo art. 70 da Lei 4591/1964, que é comentada a seguir.

2 - A lei de condomínios e edificações – Lei 4591/1964

A lei 4591, de 16/12/1964, que dispunha “sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” resultou de um gigantesco trabalho de busca de consenso, liderado pelo Dr. Caio Mário da Silva Pereira, que consolidou, dentro do possível, os interesses conflitantes que envolviam construtores, incorporadores, governo e condôminos, e veio preencher uma lacuna existente na legislação.

O TÍTULO I da Lei 4591 – DO CONDOMÍNIO regulamentava nos seus primeiros 28 artigos as regras de funcionamento dos Condomínios, e na prática, foi revogado tacitamente pelo Capítulo VII - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO do novo Código Civil Brasileiro (artigos 1331 a 1358 da Lei 10406, de 10/01/2002), que entrou em vigor um ano depois.

A citada revogação foi tácita, e não explícita, pois o seu art. 8º, abaixo reproduzido, continua sendo aplicado:

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

O TÍTULO II da Lei 4591- DAS INCORPORAÇÕES, a partir do seu art. 28º inclui todas as regras da formatação técnico-jurídica das incorporações, abrangendo desde a fase pré-obra até a entrega das chaves das unidades, incluindo as obrigações e direitos dos incorporadores, que constam no art. 32, que lista, de “a” até a letra “p”, todos os documentos que devem ser arquivados no cartório competente, ANTES de negociar unidades autônomas das incorporações.

Em particular a letra “p”, incluída pela Lei nº 4.864/1965, diz:
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

O correto atendimento desta alínea p) implica na obrigação do incorporador pré-contratar estudos qualitativos sobre a estrutura do edifício a ser construída, de forma que cortinas nas divisas e os pilares nas garagens tenham tamanho e posicionamento que não interfiram com as medidas mínimas especificadas para os tamanhos das vagas de garagem, evitando assim longas disputas judiciais, nas quais estas plantas elucidativas prevalecem sobre as eventuais diferenças existentes em relação às plantas aprovadas nas Prefeituras.

O citado TÍTULO II da Lei 4591 inclui as incorporações por empreitada e por administração, e as regras para o patrimônio de afetação, infelizmente não de uso compulsório para todas as incorporações. Sua adoção voluntária implica em contabilidade e fluxos de caixa exclusivos para cada incorporação, fato que impediria o ocorrido com grandes incorporadoras, como o famoso caso da ENCOL, que afetou incorporações em muitas regiões do Brasil.

COMENTÁRIOS: O artigo 7º já explicitava que a cada unidade do condomínio caberia a sua “fração ideal sôbre o terreno e partes comuns”, sem detalhar sua forma de cálculo, que apareceria no art. 1331, §3º do novo CÓDIGO CIVIL (comentado no post [56]). O art. 8º continua sendo aplicado aos “condomínios deitados” (condomínios de casas), ou constituídos de vários prédios, no mesmo terreno.

O art. 53 dessa Lei 4591 previa:

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n, 4150, de 21 de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc.);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de confôrto;
c) as áreas de construção. [texto na ortografia original].

O item I deu origem às regras sobre os CUBs – CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS da construção que constam da norma ABNT NBR 12721:2006, que multiplicados pelas áreas virtuais equivalentes em custo, adiante, detalhadas no post [56], resultam num subtotal parcial, que, conforme o Quadro III desta norma, deve ser somado a vários outros itens não orçados, resultando num valor mínimo, abaixo do qual os incorporadores estão proibidos de fazerem lançamentos, em obras a serem construídas a preço de custo, cortando pela raiz uma deficiência já citada nos comentários do item 1 deste post.

Percebe-se que na itemização do art. 53 não consta explicitamente nenhum critério para cálculo da fração ideal do terreno, motivo pelo qual as Comissões de Estudo (C.E.s) da P-NB140, NB-140 e das várias versões da ABNT NBR12721, que visavam atender ao citado art. 53 decidiram por maioria quase total de votos, não abordar nessas versões das normas os critérios de cálculo das frações ideais de terreno. Essas decisões sempre foram tomadas por grande maioria de votos das C.E.s; uma minoria, da qual eu fazia parte, votava contra.

2.1 - O condomínio em propriedades horizontais

É o tipo mais conhecido de condomínio, agora regulamentado pelo novo Código Civil, no seu capítulo sobre “CONDOMÍNIO EDILÍCIO” (art. 1331 e seguintes)

O condomínio em propriedades horizontais ocorre, por exemplo, quando numa gleba, ou num grande terreno, com um único acesso, é construído um conjunto fechado de casas, dando frente para uma rua (ou arruamento) “particular”, da qual todos são proprietários. A cada casa caberá uma "fração ideal do terreno e de coisas comuns, exigindo o art. 8. "a) que seja "discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal". Aqui fica bem adequado o nome de condomínio de propriedades horizontais.

Para que estes casos sejam registrados no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, as plantas devem ter sido aprovadas na Prefeitura e instituído o respectivo Condomínio, de acordo com a lei n. 4591.

Por extensão, aos prédios (geralmente "verticais") foi aplicada a nomenclatura de "condomínio de propriedades em planos horizontais", que, por economia de palavras, passou também a ser chamado de "condomínio de propriedades horizontais", e é aplicável mesmo num pequeno imóvel de 2 pavimentos, com duas unidades autônomas, em que o térreo é ocupado por loja e o pavimento superior por escritório, com saída para a via pública através de escadaria privativa, desde que seja vendido para pessoas diferentes.

CASO INTERESSANTE DE CONDOMÍNIO: Duas casas térreas, construídas sobrepostas em terreno de duas frentes, em ruas desniveladas, vendidas para duas pessoas pelo construtor.

Neste tipo de condomínio independem do consentimento dos demais condôminos a alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela (art. 4). Não obstante, os adquirentes se sujeitam às regras de convivência estabelecidas na especificação de condomínio e respectiva convenção. Por exemplo, no caso acima, eventual conserto no coletor de esgotos que descarrega na rede de esgoto da rua Baixa, atendendo simultaneamente às duas casas, deve ser rateado entre elas, na proporção prevista em convenção.

3 - ABNT NBR 12721/2007

Atendendo ao disposto no art. 53 acima citado, a ABNT preparou inicialmente um “projeto de norma”, que ficou conhecido como PNB-140 da ABNT, e que foi aprovado como NB-140/1965 da ABNT, baseada em projetos que refletiam os usos e costumes da década de 1960. Apenas para exemplificar, o apartamento do zelador era localizado na cobertura do prédio, então considerada como sendo a de pior localização, os pisos das áreas secas eram em tacos de peroba, e assim por diante.

A versão de 1965 da NB-140 passou por revisões em 1992 e 1999, agora registradas como ABNT NBR 12721 (R de registrada no INMETRO), mas mantendo os projetos habitacionais originais, com a nomenclatura original: por exemplo, na maior parte dos Estados brasileiros era adotado como CUB estadual o projeto H8-2QN, ou seja, prédio de 8 pavimentos, com quatro apartamentos de 2 quartos por andar, de padrão normal de acabamento.

Desde 01/02/2007 está em vigor a versão de 2007 da ABNT NBR 12721, cujo título é “AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E OUTRAS DISPOSIÇÕES PARA CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS – PROCEDIMENTO”, que resultou do citado contrato do art. 53 da Lei 4591 entre BNH e ABNT. Por ter origem em lei, esta norma técnica já era de uso obrigatório antes da entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/1990).

Ela passou por uma ampla revisão e atualização em 2007, adotando-se novos projetos-padrão, bem como novos lotes-padrão, que são orçados mensalmente pelos Sinduscons Estaduais, constituindo os C.U.B.s publicados até o dia 5 de cada mês. A nomenclatura dos projetos-padrão também foi alterada: por exemplo, na maior parte dos Estados brasileiros agora é adotado o projeto R8-N, ou seja, prédio de 8 pavimentos, com quatro apartamentos residenciais de 3 (e não 2) quartos por andar, de padrão normal de acabamento, com vagas de garagem no subsolo e apt. do zelador no pavimento térreo.

Leitura complementar - Os interessados em conhecer mais detalhes da ABNT NBR 12721:2006, incluindo as plantas dos projetos-padrão nela adotados podem baixar gratuitamente do site www.sinduscon-mg.com.br, no final da seção Publicações, o excelente trabalho CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB/m2): PRINCIPAIS ASPECTOS, de 112 páginas, cujos COMENTÁRIOS FINAIS são de minha autoria. Esta leitura é complementar perante a leitura obrigatória do texto original da norma, que contém muitos detalhes e informações relevantes. Que precisam ser lidos na íntegra.

Para atender ao disposto no inciso V do art. 53 da Lei 4591, a ABNT NBR 12721:2007 introduziu, entre outras, as seguintes definições:

3.9 custo unitário básico: Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.
3.10 custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área equivalente em área de custo padrão total.
3.11 custo de construção da unidade autônoma: Valor atribuído à parcela de custo da construção da unidade autônoma, para os fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, produto da área equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da construção.
3.12 área sub-rogada: Área relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento.
3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.
3.14 coeficiente de proporcionalidade: Proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global da edificação.
3.15 coeficiente de rerrateio de construção: No caso da existência de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno, os coeficientes correspondentes a estas unidades devem ser redistribuídos entre as demais unidades autônomas em conformidade com seus coeficientes de proporcionalidade, utilizando-se, para isso, as colunas 43 e 44 do quadro IV-A do anexo A.
3.16 cota proporcional de despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio: Cota proporcional que corresponde às despesas ordinárias, extraordinárias, ou ambas, no condomínio, atribuídas à unidade autônoma, calculada conforme previsto na convenção de condomínio

A NBR 12721:2006 apresenta também várias definições de áreas, fazendo distinção, quanto ao uso, entre áreas de uso privativo (3.7.2.1) e áreas de uso comum (3.7.2.3), ficando estas últimas subdivididas em áreas comuns de uso proporcional e áreas comuns de uso não proporcional (vide texto da norma).

Uma importante inovação introduzida desde a P-NB-140 e suas sucessoras é a distinção entre áreas reais e respectivas áreas virtuais de custo equivalente.

O item 3.7.1 da ABNT NBR 12721:2006 define áreas reais de projeto como: “Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico, utilizadas para os cálculos nesta norma”. O subitem 3.7.1.1 define áreas reais como “Medida da superfície de quaisquer dependências, ou conjunto de dependências, cobertas ou descobertas, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos”.

ATENÇÃO: Conforme o texto acima sublinhado, as áreas das projeções de paredes e de pilares estão incluídas nas áreas reais, e, portanto, diferem da definição de áreas úteis constante da ABNT NBR 14653-2, que não incluem estas projeções. Assim sendo, as áreas úteis correspondem ao que os goianos denominam apropriadamente como “áreas de vassoura”. O conhecimento dessas diferenças entre as definições normativas poderia evitar muitas disputas judiciais entre corretores, proprietários, advogados e peritos mal informados, como costuma ocorrer.

{Continua no post [56] deste blog ENGENHARIA LEGAL}

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