[56] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 2/4 - Nomenclatura e critérios de distinção de áreas na NBR 12721 | Blogs Pini
6/Junho/2016

[56] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 2/4 - Nomenclatura e critérios de distinção de áreas na NBR 12721

Paulo Grandiski

4 - Nomenclatura e critérios de distinção sobre as áreas

4.1 - Distinção entre áreas de uso comum e privativas

O critério geral de distinção entre áreas de uso privativo e áreas de uso comum consta no art. 1331 do Código Civil Brasileiro em vigor:

Art. 1.331 do CCV. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Para especificar as áreas privativas o responsável pelo preenchimento dos quadros da NBR 12721:2006 deve atender a esses dispositivos legais, às orientações do incorporador, e às definições constantes dessa norma, entre as quais merecem destaque:

3.7.2.1 áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas pelo critério definido em 5.3. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias.
3.7.2.1.1 área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo.
3.7.2.1.2 área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de lavanderia e vagas de garagem.
3.7.2.3 área de uso comum: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas
4 Identificação das unidades autônomas
É recomendável que o profissional responsável pelos quadros desta Norma adote a nomenclatura de pavimentos e unidades constante no projeto arquitetônico aprovado na prefeitura local. Na sua ausência, ou caso seja adotada nova nomenclatura, esta deve ser explicitada em planta ou em forma de texto anexo ao projeto, no qual deve constar o critério adotado de designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação das unidades autônomas, em atendimento ao previsto no parágrafo 1° do art. 32 da Lei 4.591/64.

Portanto, o profissional responsável pelo preenchimento dos quadros de áreas previstos na NBR12721 é obrigado a seguir a definição e os critérios de delimitação das áreas privativas e áreas comuns que dela constam, e que genericamente são os seguintes:

"4.1.2.1.2 (Área real) Privativa da unidade autônoma
Área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade autônoma, passando pelas projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma, das dependências de uso comum;
b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma considerada, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas.

4.1.2.1.3 - (Área real) de uso comum
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum, coberta ou descoberta, passando pelas projeções:
a) das faces externas das paredes externas da edificação;
b) das faces internas, em relação à área de uso comum, das paredes que a separam das unidades autônomas."

Essas definições incluem obrigatoriamente as espessuras das paredes na chamada área privativa, e são indicadas no desenho esquemático abaixo.

Portanto as áreas privativas calculadas conforme a norma são diferentes das áreas livres disponíveis para utilização, que os paulistas chamam de "área útil" e os goianos, de forma ainda mais explícita, de "área de vassoura", que são denominadas como "área útil", (para efeito desta norma), no item 3.4 da NBR 14653-2 - Avaliação de Imóveis Urbanos, que assim é definida nela:

3.4 área útil unidade (na NBR 14653-2)
Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização.1
(1) A área útil da unidade não se confunde com a área privativa nem com a área total calculadas conforme a ABNT NBR 12721, usualmente utilizadas nas matrículas dos Registros de Imóveis e nos cadastros municipais para a cobrança de IPTU e outras finalidades.

4.2 Critérios normativos de separação de áreas proporcionais e não proporcionais

Os critérios de delimitação de áreas apresentados em 4.1 não cobrem alguns casos específicos, em que determinadas áreas comuns não são divididas proporcionalmente entre todas as áreas privativas das unidades que compõem o prédio, sendo rateadas apenas entre algumas unidades autônomas, na proporção de suas áreas privativas de custos equivalentes.

Esses casos específicos são tratados nos itens 5.1.1 e 5.1.2 da atual ABNT NBR 12721:2006, que são apresentados e comentados logo após as definições normativas apresentadas em 4.2.1 e 4.2.2.

4.2.1 Áreas comuns de divisão proporcional

São citadas no item 3.7.2.3 da NBR 12721, e correspondem ao conceito habitual de áreas comuns, rateadas proporcionalmente às áreas privativas equivalentes em custo entre todas as unidades autônomas.

4.2.2 Áreas de uso comum de divisão não proporcional

São citadas no item 3.7.2.4 da NBR 12721:2006. Em alguns prédios, as garagens, como um todo, podem ser consideradas como áreas comuns, que entrarão no cômputo de todas as demais áreas comuns do prédio, sendo depois rateadas para cada unidade autônoma proporcionalmente às suas áreas privativas. Assim consideradas, são áreas de divisão proporcional. Nestes casos, as vagas são indeterminadas, constando na especificação que cada unidade autônoma terá direito de uso de X vagas na garagem.

Já em outros prédios, as vagas de garagem podem ser consideradas como unidades autônomas, sendo vendidas individualmente aos proprietários das unidades autônomas do prédio. Nestes casos, as áreas comuns de tráfego de carros podem ser rateadas exclusivamente entre essas unidades autônomas de garagem, sendo, portanto, consideradas como áreas de divisão não proporcional, em relação a TODAS as unidades do prédio. Na verdade, essas áreas comuns são divididas apenas entre as vagas que as utilizam, proporcionalmente às áreas de custo equivalente das áreas privativas dessas garagens. (Observação: Exceto nos edifícios-garagem, as vagas correspondentes às garagens - em prédios residenciais, por exemplo - só podem ser vendidas aos titulares de outras unidades autônomas do mesmo prédio).

Existem casos de prédios não simétricos, ou em prédios de escritórios, onde uma porta corta-fogo separa um trecho de corredor (área comum) mas que dá acesso a apenas "n" unidades autônomas. Esse trecho de corredor pode ser rateado de forma não proporcional, apenas entre essas "n" unidades autônomas.

Por exemplo, no desenho esquemático abaixo a área de uso comum A pode ser considerada área de uso comum de divisão não proporcional entre os conjuntos 1 e 2, na proporção das respectivas áreas privativas de custo equivalente, o mesmo ocorrendo, mutatis mutandis, com a área B, com relação aos conjuntos 3 e 4.



O cálculo das áreas reais das unidades autônomas é feito utilizando os critérios acima citados, sendo que a norma NBR12721:2006 indica que a área total da unidade autônoma é composta pelo somatório:

- Das áreas privativas das unidades autônomas:
- Da parcela das áreas comuns de divisão não proporcional;
- Das parcelas das áreas comuns de uso proporcional, estas últimas sendo obtidas pelo rateio do total das áreas comuns, na exata proporção entre a área privativa da unidade e o total das áreas privativas do prédio.

4.2.3 Critérios subjetivos de classificação de áreas

A NBR 12721 definiu critérios genéricos para classificação das áreas entre privativas e áreas comuns, deixando grandes lacunas a serem completadas a critério subjetivo do engenheiro ou arquiteto responsável pelos "QUADROS DE ÁREAS" da NBR 12721, que podem consultar o incorporador a respeito.

Por causa disso, podem surgir muitos casos interessantes de classificação de determinadas áreas muito específicas, como os dois exemplificados a seguir.

EXEMPLO Nº 1

Em prédio luxuoso, de 1 apartamento/andar, a porta do elevador social do andar dá acesso a um hall (privativo?), no qual a única outra porta dá acesso direto ao apartamento. Esse hall pode ser considerado como privativo?

Resposta: Em princípio, fica a critério do responsável pelo quadro de áreas. Se for classificado como privativo, a iluminação desse hall deverá ser projetada vindo do quadro do apartamento, e não através de minuteria de iluminação das áreas comuns.

EXEMPLO Nº 2

Caso típico de terraço descoberto no 1º andar, fora da projeção dos andares-tipo, que pode apresentar inúmeras variantes.

Prédio misto, com loja no pavimento térreo e sete apartamentos iguais nos andares-tipo. O apartamento do 1º andar é o único que poderia ter acesso ao terraço livre descoberto que cobre parte da loja situada no pavimento térreo. Surge um vazamento no ralo desse terraço que prejudica a loja. A quem o dono da loja deve acionar? Ao condomínio, ao dono do apartamento do 1º andar, ou a ambos?

A resposta deve ser encontrada junto aos quadros I e II da norma ABNT, que devem estar arquivados no respectivo Registro de Imóveis.

Se nesses cálculos a área descoberta do terraço estiver incluída na área privativa do apartamento do 1º andar, esta área a ele pertence, e ele deve ser acionado.

No entanto é comum se encontrar um grupo de conhecidos que incorporam o prédio, e dividem igualmente (no exemplo por 7) o custo do empreendimento. A loja é copropriedade dos 7 investidores, que depois a vendem. Neste caso a fração de construção de todos os apartamentos nos quadros de área será igual, e a área do terraço constará como área de uso comum, pertencendo ao condomínio, mesmo que só os moradores do 1º andar possam ter acesso a ele. Vazamento no ralo do terraço, neste caso, será da responsabilidade do condomínio, que deve ser acionado.

{continua na Parte ¾, apresentada no post [57] deste blog}

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