[57] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 3/4 - Áreas virtuais, coeficiente de proporcionalidade e frações no Código Civil | Blogs Pini
21/Junho/2016

[57] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 3/4 - Áreas virtuais, coeficiente de proporcionalidade e frações no Código Civil

Paulo Grandiski

5 - NBR 12721: áreas virtuais de custo equivalente

Reconhecendo que os vários tipos de áreas de uma edificação podem ter diferentes custos por metro quadrado, a norma ABNT NBR 12721, introduziu o critério de utilização de áreas virtuais de custos equivalentes aos custos dos CUBs divulgados mensalmente pelos Sindicatos Estaduais, até o dia 5 (art. 54 da Lei 4591).

O autor deste post apresentou à Comissão de Estudos sua sugestão de aplicação do critério do “tesourão tridimensional” para cálculo dos coeficientes de equivalência de custo de áreas equivalentes, que agora faz parte do texto da NBR12721:2006 (item 5.7.2.1) embora seja pouco aplicado na prática, por ser muito trabalhoso, o que leva os profissionais a empregarem os coeficientes médios sugeridos no item 5.7.3 da norma.

5.7.2 Coeficientes para cálculo das áreas equivalentes às áreas de custo padrão
É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo, para cada dependência em que forem empregados, sejam calculados na forma indicada em 5.7.2.1 ou, alternativamente, na forma indicada em 5.7.3.
5.7.2.1 Orientações
5.7.2.1.1 Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja:
a) com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência; e
b) com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas.
5.7.2.1.2 O custo unitário equivalente dessa dependência é obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme 5.7.2.1.1, dividido pela respectiva área definida em 5.7.2.1.1 b). Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo - nas estruturas, fundações etc.
5.7.2.1.3 O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.
5.7.3 Coeficientes Médios
Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos-padrão:
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;
d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas: 0,50 a 0,75.
o) quintais, calçadas, jardins etc.: 0,10 a 0,30.
NOTA A título de exemplo de cálculo, considera-se: Se para uma determinada área real coberta, de 60 metros quadrados, estima-se que, em virtude de sensível melhora no padrão de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado para as áreas cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) corresponde a: Se = 60 x 1,50 = 90 m2

COMENTÁRIO: Apesar desses ajustes, esta norma ainda apresenta deficiências no cálculo de equivalência de custo de determinadas áreas. Apenas para exemplificar: as “áreas molhadas ou molháveis” citadas na ABNT NBR 15575-1:2013 (banheiros, por exemplo) podem apresentar custos da ordem do dobro dos custos indicados pelos CUBs, pelos revestimentos mais caros, além das instalações hidráulicas adicionais, mas essas diferenças não são consideradas nos coeficientes médios acima apresentados.

6 – Comentários ao quadro III da ABNT NBR 12721:2006

O quadro III da norma NBR12721:2006 é denominado AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL E UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO.

Seu preenchimento é autoexplicável pela forma minuciosa nele apresentada, mas implica na adoção de conceitos básicos impostos ao responsável pelo seu preenchimento, geralmente desconhecidos pelos leigos, motivo pelo qual apresento os comentários a seguir, que citam a itemização original desse Quadro III da NBR 12721:2006

No item 1 o responsável pelo preenchimento deve especificar o projeto-padrão que mais se assemelha ao da incorporação projetada, lançando no item 3 o valor em R$/m² do respectivo C.U.B. publicado pelo Sinduscon estadual onde se localiza a obra, para o mês em que está sendo preenchido esse Quadro III, ou no máximo, a 2 meses anteriores.

No item 4.6 deve ser lançada a área equivalente global do empreendimento, que conforme é enfatizada na observação abaixo, é a área equivalente (em custo) o custo padrão.

ATENÇÃO: Não é a área total aprovada na Planta aprovada pela Prefeitura que é lançada no item 4.6, mas a área equivalente em custo calculada no Quadro I desta Norma, como total da sua coluna 18. Este engano é rotineiramente praticado pelos leigos que tentam preencher este Quadro III, inclusive pelos corretores de imóveis que tentam calcular o custo de construção do imóvel, multiplicando, equivocadamente, a área total aprovada na Planta da Prefeitura pelo CUB.

O item 6 do Quadro III tem o título “Parcelas Adicionais não Consideradas no Projeto-padrão”, cujos custos devem ser orçados e explicitados, sendo acrescidos ao subtotal do item 5, resultando no 1º subtotal da linha 7.

6. 6.1 Fundações
6.2 Elevador(es)
6.3 Equipamentos e Instalações
6.3.1 Fogões
6.3.2 Aquecedores
6.3.3 Bombas de Recalque
6.3.4 Incineração
6.3.5 Ar-condicionado
6.3.6 Calefação
6.3.7 Ventilação e Exaustão
6.3.8 Outros (Discriminar)
6.4 "Playground"
6.5 Obras e Serviços Complementares
6.5.1 Urbanização
6.5.2 Recreação (Piscinas, Campos de Esporte)
6.5.3 Ajardinamento
6.5.4 Instalação e Regulamentação do Condomínio
6.5.5 Outros
6.6 Outros Serviços (Discriminar)

Ao 1º subtotal do item 7 devem ainda serem somados os itens a seguir listados, obtendo-se o 2º subtotal apresentado no item 10 do Quadro III:

8. Impostos, taxas e emolumentos cartoriais:
9. Projetos
9.1 Projetos Arquitetônicos
9.2 Projeto Estrutural
9.3 Projeto de Instalações
9.4 Projetos Especiais

A esse 2º subtotal ainda devem ser acrescidos mais dois itens, chegando-se ao CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO apresentado no item 13.

11. Remuneração do Construtor
12. Remuneração do Incorporador
13. Custo Global da Construção

Finalmente dividindo-se esse Custo Global da Construção pela já citada Área global Equivalente do item 4.6, obtém-se no item 14 do Quadro III o CUSTO UNITÁRIO DA OBRA EM CÁLCULO.

IMPORTANTE: Conforme disposto no art. 59 da Lei 4591/1964, nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo” o valor da obra, no lançamento da incorporação, não poderá ser inferior ao valor do Custo Global da Construção estimado no Quadro III, fato que acabou com “malandragens” que eram praticadas anteriormente pelos incorporadores

7 – Coeficientes de proporcionalidade

No QUADRO II da ABNT NBR 12721:2006 são calculados os coeficientes de proporcionalidade de cada unidade autônoma do empreendimento, que nada mais é do que o resultado da divisão da área total equivalente em custo-padrão de cada unidade (coluna 30) pelo somatório de todas as áreas totais equivalentes, obtida na última linha dessa mesma coluna 30).

O critério adotado na norma para cálculo desses coeficientes de proporcionalidade representa uma forma idealizada e muito adequada para rateio dos custos das obras a serem construídas a preço de custo, onde o comprador de cada unidade paga sua cota de rateio proporcionalmente ao efetivo custo de reprodução da sua unidade.

8 - Cálculo das áreas sub-rogadas

Diz o artigo 39 da lei 4591/1964:

“Art. 39 da lei 4591 – Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I – a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
a cota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único: Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.”

Para atender a essas situações, a ABNT NBR 12721:2006 apresentou as seguintes definições:

3.12 área sub-rogada: Área relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento.

3.15 coeficiente de rerrateio de construção: No caso da existência de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno, os coeficientes correspondentes a estas unidades devem ser redistribuídos entre as demais unidades autônomas em conformidade com seus coeficientes de proporcionalidade, utilizando-se, para isso, as colunas 43 e 44 do quadro IV-A do anexo A.

Para atender aos casos de incorporações onde existem áreas sub-rogadas, ou seja, unidades no próprio empreendimento a serem entregues aos antigos proprietários do terreno, em pagamento dele, a norma ABNT NBR 12721:2006 apresenta o QUADRO IV-A. Neste quadro o total dos coeficientes de proporcionalidade correspondente a essas áreas sub-rogadas é rerateado entre as demais unidades vendidas a preço de custo do empreendimento.

Exemplificando: Suponha um condomínio de 100 unidades autônomas a serem construídas a preço de custo, todas iguais em área, e, portanto, onde o coeficiente de proporcionalidade corresponde a 1/100 (1%) para cada unidade. Nessa incorporação o incorporador não paga o valor do terreno em dinheiro, mas se compromete a entregar 5 unidades autônomas ao antigo proprietário do terreno. O custo de construção dessas unidades (5 x 0,01 = 0,05 ou 5% do total do custo da obra) deverá ser rerateado entre as demais 95 unidades, através de simples “regra de três”, como é detalhado no QUADRO IV-A: Avaliação da construção de cada unidade autônoma e cálculo de rerateio da construção – colunas 39 a 52.

Já no QUADRO IV-B da norma é apresentado um resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração da incorporação – colunas A a G.

Assim sendo, neste exemplo, os compradores das unidades autônomas devem pagar, além de uma parcela “normal” de construção, equivalente a 1/100 do custo total da construção, uma parcela adicional “sub-rogada” equivalente ao seu quinhão de pagamento do terreno, que equivaleria a 1/95 do custo das 5 unidades autônomas a serem entregues ao antigo dono do terreno.

9 - Do cálculo da fração ideal de terreno

Como a NBR 12721:2006 não apresenta critérios para cálculo das “frações ideais no terreno e demais partes comuns”, muitos incorporadores adotam esses coeficientes de proporcionalidade como se fossem essas frações. Essa adoção nem sempre é a melhor solução, conforme será detalhado na Parte 4/4 desta sequência de posts.

O Novo Código Civil, quando entrou em vigo, em 2003, indicava o critério de proporcionalidade dos valores para o cálculo das frações ideais no terreno, conforme o seguinte texto do art. 1331, parágrafo 3, que foi aplicável de 11/01/2003 até 2/8/2004:

Art. 1331, parágrafo 3. do NCC: A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Esse texto legal deixava dúvidas quanto a que valor se refere: valor de custo ou valor de venda? Em que época?, pois sabe-se que esse preço varia ao longo do tempo. Era assunto polêmico, mas a doutrina majoritária tendia a adotar o valor de venda, na data da elaboração do quadro de áreas que será levado ao registro de imóveis.

Acontece que o art. 58 da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004 (que basicamente dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias) alterou esse parágrafo 3. do art. 1331 do Novo Código Civil, que ficou com a seguinte redação:

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Portanto, com essa nova redação, deixou de existir critério específico legal de cálculo de fração ideal de terreno, que agora pode ser feito pelo critério escolhido pelo incorporador, conforme opinião do dr. Lair da Silva Loureiro Filho:

“A lei 10931/2004 alterou novamente o dispositivo, deixando de estabelecer parâmetro que nesse caso, entendemos, fica ao talante do incorporador, podendo ser feito pelo valor das áreas, em razão do todo, como antes, em razão da Lei 4591/1964, ou pelo valor em razão do todo”. COMENTÁRIOS AO CÓDIGO CIVIL, coordenado por Carlos Eduardo Nicoletti Camillo et allii, Editora Revista dos Tribunais, 2006.”

Assim sendo, atualmente, fica a critério do incorporador a escolha do critério para cálculo das frações ideais de terreno, que rotineiramente tem sido feito:

a) pela proporção dos valores de venda, livremente estipulados pelo incorporador, para as unidades, na data de preenchimento dos quadros da ABNT NBR 12721:2006. Convém lembrar que nem sempre esses valores correspondem aos valores “normais” calculados pelos critérios constantes da norma ABNT NBR1463-2 – Avaliação de imóveis urbanos.
b) pela adoção, como se fossem frações no terreno e demais partes comuns, dos coeficientes de proporcionalidade calculados conforme o Quadro IV da ABNT NBR12721:2006.

As consequências desta indefinição legal quanto ao critério de cálculo das frações ideais no erreno serão comentadas no post [58] deste blog.

LEITURAS COMPLEMENTARES
O SINDUSCON/MG, em seu siste www.sinduscon-mg.org.br, seção de Publicações e Cartilhas, disponibiliza gratuitamente para download duas interessantes publicações:

- CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB/m2): PRINCIPAIS ASPECTOS, com 112 páginas, que apresenta inclusive as plantas-padrão adotadas no cálculo dos CUBs, com comentários finais de minha autoria;

- MANUAL BÁSICO DE PREENCHIMENTO DOS QUADROS DA ABNT NBR 12721:2006, com apresentação de minha autoria.

{continua na Parte 4/4, apresentada no post [58] deste blog}

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