[58] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 4/4 - Rateio das despesas de condomínio: aspectos polêmicos | Blogs Pini
19/Agosto/2016

[58] Incorporações e frações nos terrenos - Parte 4/4 - Rateio das despesas de condomínio: aspectos polêmicos

Paulo Grandiski

10 – Distinção entre “frações ideais” e “quotas proporcionais de rateio de condomínio”
Alguns juristas fazem distinção entre as expressões “frações ideais” e “quotas proporcionais”, conforme detalhado nos itens 10.1 e 10.2 a seguir.

10.1 – Das frações ideais no terreno e demais partes comuns
Conforme foi exaustivamente comentado no item 9) do post [57] – Parte 3/3 desta série, a legislação concede ampla liberdade para os incorporadores adotarem critérios de cálculo das frações ideais no terreno e demais partes de uso comum das edificações, que constam dos Quadros de Área criados pela ABNT NBR 12721 registradas nos Registros de Imóveis.

Cada uma dessas “frações ideais” constitui um direito de propriedade do condômino que não pode ser alterada sem o seu consentimento expresso, conforme disposto no art. 1331, parágrafos 1º e 3º do Código Civil. Em raríssimos casos elas podem ser alteradas judicialmente, desde que, por exemplo, sejam constatados erros de medição de áreas ou erros de cálculo das frações conforme critérios da ABNT NBR 12721.

10.2 Das quotas proporcionais de rateio das despesas de condomínio
A legislação em vigor (veja item 12) determina que as CONVENÇÕES DE CONDOMÍNIO devem explicitar os critérios e as quotas proporcionais de rateio das despesas de condomínio, que devem constar desde a sua primeira minuta, arquivada obrigatoriamente no Registro de Imóveis, conforme disposto no item 32, inciso j), da Lei 4591/1964, sempre ANTES DE NEGOCIAR AS UNIDADES AUTÔNOMAS DA INCORPORAÇÃO.

Essa minuta de convenção passa a vigorar depois de aprovada por titulares de pelo menos 2/3 das frações ideais no terreno e demais áreas comuns.

Diferentemente do disposto para as “frações ideais no terreno”, as quotas de rateio das despesas de condomínio não constituem “direito adquirido” dos condôminos.

Com efeito. A legislação permite aos condôminos a faculdade de alterar a forma de cálculo das quotas proporcionais de rateio das despesas de condomínio, desde que aprovada por pelo menos 2/3 dos titulares de frações ideais no terreno, conforme detalhado no item 12) a seguir.

10.3 – Da importância do disposto na convenção de condomínio
Assim sendo, como orientação geral, os incorporadores devem, desde o início, usar critérios baseados no seu bom senso na redação da já citada “minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações”, (item j do art. 32 da Lei 4591/1964).

Cabe aos compradores dessas unidades a leitura atenta dessa minuta de convenção, ANTES DE CONTRATAR A COMPRA, que implica na aceitação prévia dos seus termos, sabendo que sua eventual alteração no futuro é possível, mas será muito difícil.

Apenas para exemplificar, convém citar o caso das lojas em prédios mistos, onde a especificação de condomínio prevê sua participação no rateio das despesas ordinárias de condomínio, das quais não se beneficiam, adiante detalhado. Outro exemplo diz respeito à forma de uso das vagas de garagem, que podem ser do tipo de localização indeterminada, “podendo demandar o uso de manobristas”, fato que, por si só, implica em aumento das despesas ordinárias de condomínio. É recomendável que as vagas de garagem sejam em local determinado previamente, cuja localização pode ser encontrada na planta citada no inciso p) do art. 32 da Lei 4591/1964, que pode ser consultada no respectivo Registro de Imóveis. O inconveniente desta recomendação é que o preço da unidade geralmente é maior do que no caso das vagas indeterminadas.

11 – Quóruns estabelecidos na legislação para alterações da convenção
Existem na prática vários tipos de condomínios e, assim sendo, cabe à convenção de cada um deles explicitar E DETALHAR os critérios específicos de rateio das respectivas despesas de condomínio.

A LEI 4.591/1964 foi uma boa legislação criada logo após a “Revolução de março/1964” para regulamentar na sua primeira parte (artigos 1 ao 28) as atividades dentro dos condomínios, e na sua segunda parte (a partir do artigo 32) as atividades das incorporações, que até então eram regidas por uma legislação obsoleta, de 1928. O capítulo do Condomínio Edilício do novo Código Civil de 2002, na prática, substituiu tacitamente a primeira parte da Lei 4591/1964, sem revogá-la, que, portanto, continua vigendo, conforme itens a seguir citados relativos às Convenções.

LEI 4.591/1964 - LEI DO CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificação das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quórum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) 

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

CÓDIGO CIVIL – LEI No 10.406, DE 10/01/2002

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

"Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos." (Nova redação dada pela Lei nº 10.931/2004)

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Nova redação dada pela Lei nº 10.931/2004)

12 – Dos vários critérios de rateio das despesas de condomínio
Este é um dos temas mais polêmicos nas relações condominiais, sendo quase impossível a obtenção ideal de unanimidade das decisões, tamanha a diversidade dos vários casos que podem ocorrer.

Exemplifico inicialmente com o problema do consumo de água em condomínios: seu rateio deveria ser proporcional ao número de habitantes fixos da unidade, ou com base na área equivalente em custo das unidades, ou adotando o critério do coeficiente de proporcionalidade da NBR12721 ou em outro critério? Quem consome água rotineiramente são os habitantes (que podem variar ao longo dos dias, com visitas, empregadas, etc.), e não as áreas, mas a limpeza destas exige consumo de água proporcional à sua área física, e não à sua área equivalente. Este é um problema de difícil solução, mas que será enormemente facilitada nos futuros condomínios pela recente LEI FEDERAL Nº 13.312, DE 12/07/2016 que estabelece que, dentro de 5 anos, todas as novas edificações condominiais deverão ter medição individualizada de água, resolvendo definitivamente este problema.

Em prédios exclusivamente residenciais, por exemplo, as despesas ordinárias de condomínio costumam ser rateadas com o uso dos coeficientes de proporcionalidade de áreas equivalentes, conforme disposto no Quadro IV da ABNT NBR12721:2006, embora sempre haja a reclamação dos proprietários de unidades situadas no pavimento térreo, que alegam que não utilizam os elevadores e, portanto, não deveriam pagar despesas de manutenção dos elevadores e respectivo consumo de energia.

Estes poucos exemplos deixam claro que cada edifício ou conjunto de edifícios com características “sui generis” merece uma redação cuidadosa de sua convenção por parte dos incorporadores, que estão liberados para aplicar os critérios que julgarem adequados para rateio das despesas de condomínio, que podem usar diversos critérios criativos, entre eles o de rateio em partes iguais, quando todos são semelhantes em planta , independentemente se são de cobertura ou no térreo, e os proporcionais às áreas construídas ou dos respectivos valores de venda, na data da elaboração dos quadros de área, conforme descrito no já citado item 9) do post [57]

12.1 Das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio
Em prédios de uso misto, por exemplo com lojas no pavimento térreo, com acesso direto à via pública e apartamentos residenciais nos pavimentos superiores, essas lojas não costumam participar do rateio das despesas ordinárias de condomínio. Não obstante, elas deveriam participar obrigatoriamente das despesas extraordinárias de condomínio, tais como repintura ou lavagem externa dos prédios, reforço de fundações ou das estruturas, etc. Nestes casos costumam ser utilizadas para rateio as frações ideais no terreno e demais pares comuns.

nos condomínios complexos, compostos por conjuntos de prédios, ou nos chamados “condomínios deitados”, compostos por conjuntos de casas, também devem ser previstos critérios de rateio das despesas de manutenção coletiva das ruas internas de acesso, sistemas de segurança, etc.

13 – Decisão do STJ sobre quotas de rateio das despesas de condomínio
Transcrevo abaixo, na íntegra, a interessante ementa do Recurso Especial n. 784940 do STJ, publicado no DJe de 16/06/2014, que teve o Ministro Raul Araújo como relator, onde foram sublinhados textos relevantes, que são comentados em seguir:

Ementa
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes.
1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos. 2. A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64) é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. 3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente. 4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado. 5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor. 6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei. 7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória.

14 - COMENTÁRIOS FINAIS
Na ementa reproduzida no item 13) acima ficou explicitado no seu item 4 que seria recomendável que a loja situada no térreo não participasse no rateio das despesas ordinárias de condomínio. Não obstante, segundo essa decisão do STJ, deveria prevalecer a regra constante na convenção do condomínio, que determina o rateio pelas frações ideais no terreno e demais partes comuns. Assim sendo, não caberia à Justiça alterar a convenção, mas sim ao Condomínio, em assembleia regularmente convocada para isso e com aplicação do quórum de 2/3 das frações ideais definido na legislação.

Contrariando essa decisão do Superior Tribunal de Justiça existe uma tendência jurisprudencial de alguns Tribunais Estaduais, em decisões por votação unânime (que não sobem para o STJ), segundo a qual as quotas de rateios de condomínio devem respeitar os princípios lógicos da probidade e da boa-fé.

Assim sendo, essas quotas podem ser anuladas judicialmente nesses Tribunais, quando atentarem contra esses princípios básicos do Código Civil, mesmo que essas decisões tenham sido aprovadas em assembleia regularmente aprovada por pelo menos 2/3 dos titulares das frações ideais no terreno do Condomínio.

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