[59] Artigo 618 do Código Civil/2002: interpretações doutrinárias recentes | Blogs Pini
28/Setembro/2016

[59] Artigo 618 do Código Civil/2002: interpretações doutrinárias recentes

No post [28] foi apresentado o art. 618 do Código Civil com duas interpretações sobre o parágrafo único do art. 618 do Código Civil/2002, que em casos lá exemplificados até poderiam ser aplicados simultaneamente, a seguir resumidas:

Art. 618 do Código Civil de 2002 - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito".

INTERPRETAÇÃO I do § único do art. 618 do CCV:
Aplicar-se-ia apenas à decadência do “direito de garantia” citado no caput do artigo. Ultrapassados esses 180 dias ocorreria apenas a inversão do ônus da prova, ficando agora a cargo do reclamante provar a culpa do construtor.

INTERPRETAÇÃO II do § único do art. 618 do CCV:
Esse prazo de 180 dias seria um prazo decadencial “especial” para o comprador pleitear a redibição contratual (devolver o imóvel ou pedir abatimento de preço), com base em problemas de solidez e segurança constatados na edificação dentro do prazo de garantia de cinco anos citado no caput do art. 618 do CCV.

A doutrina mais recentemente publicada indica uma tendência de adoção da interpretação II acima citada, ou seja, o prazo de 180 dias após a constatação dessa falha grave de problemas de solidez e segurança seria apenas para redibir o contrato, desde que tenha sido constatado dentro dos primeiros cinco anos de garantia.

Vencido esse prazo especial de 180 dias, o reclamante não mais poderia devolver o imóvel, mas:

a) Poderia pleitear perdas e danos, no novo prazo decadencial de três anos introduzido pelo art. 205, VIII do novo Código Civil, (ou cinco anos prescricionais para os defeitos cobertos pelo art. 27 do CDC, se a relação for de consumo); ou
b) Poderia usar o prazo prescricional geral de 10 anos do art. 205 do Código Civil para pleitear indenização por responsabilidade civil contratual que provocou prejuízos ao reclamante. Esta responsabilidade é objetiva, ou seja, independentemente de existência de culpa do construtor, que é presumida (se surgir dentro dos cinco anos de garantia cobertos pelo caput do art. 618 do Código Civil). Se a falha estrutural surgir após os cinco anos de garantia, a culpa do construtor passa a ser subjetiva, ou seja, precisa ser provada.

Essa nova tendência doutrinária pode ser vista nos textos citados a seguir, onde foram sublinhados os trechos que fundamentam as conclusões acima resumidas.

I) Texto do livro Código Civil Comentado, coordenado por Ricardo Fiuza para a Editora Saraiva; na 8ª Edição (2010) foi coordenada por Regina Beatriz Tavares da Silva, páginas 615 e 616

O parágrafo único tem consonância com o § 1º do art. 445, no tocante aos vícios redibitórios, como prazo decadencial, contado do momento em que deles tiver ciência o comitente ou terceiro adquirente da coisa empreitada. No entanto, a jurisprudência tem efetuado sólida e ponderada distinção, a acentuar o sentido da norma, senão vejamos o julgado paradigma seguinte: “Prazo quinquenal de garantia deve ser interpretado e aplicado tendo em vista as realidades da construção civil nos tempos atuais. Defeitos decorrentes do mau adimplemento do contrato de construção, e prejudiciais à utilização das unidades de moradia, não constituem vícios redibitórios, e sua reparação pode ser exigida no prazo vintenário. Não incidência do art. 178, § 5º, IV, do Código Civil aos casos em que o defeito, na coisa imóvel, não se caracteriza como vício redibitório” (STJ, 4ª T., REsp 32.676/SP, Rel. para Acórdão Min. Fontes de Alencar, DJ, 16-5-1994).
• Para melhor compreensão, impende, ainda, afirmar que a responsabilidade quinquenal por garantia, a que responde o empreiteiro e construtor, é objetiva e, conforme assinala com precisão Arnoldo Wald, “existe sem prejuízo da ação contratual com prazo prescrional de vinte anos (agora, dez) que o dono tem contra o construtor. A garantia por cinco anos significa que durante mencionado prazo, independentemente de qualquer prova de culpa, haverá responsabilidade do construtor. É um caso de culpa presumida, sem prejuízo do exercício posterior da ação, provando-se a culpa do empreiteiro” (Curso de direito civil brasileiro; obrigações e contratos, 14. ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2000, p. 409). Para esse fim, o construtor é responsável perante quem com ele contratou e igualmente perante quem adquiriu o imóvel do anterior dono da obra (STJ, 4ª T., REsp 7.363/SP). De todo o exposto, decorre lógica a conclusão que a introdução do parágrafo único não se faz controvertida, porquanto limita-se a aludir vício redibitório, tal como já proclamou, por identidade de razões, o reportado REsp 32.676/SP e copiosa jurisprudência a respeito.
Sobre a questão do prazo contido no parágrafo único do art. 618 explica José Fernando Simão que o texto legal apenas informa que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra”, mas não esclarece qual o direito que sofrerá a decadência. Assim, duas são as possíveis opiniões sobre o tema. O prazo de 180 dias seria aquele para o desfazimento do contrato nos moldes da disciplina referente aos vícios redibitórios ou seria aquele para que o dono da obra pleiteasse as perdas e danos decorrentes? Tendo em vista a natureza decadencial do prazo, conclui Simão que o prazo é realmente para o desfazimento do negócio (confira-se o Enunciado n. 181 do Conselho da Justiça Federal), sendo que o prazo para se pleitear perdas e danos é de 3 anos contados da data em que ocorreu o prejuízo, nos termos do artigo 206, § 3º, V, do Código Civil (Questões controvertidas, v. 4, Método, coord. Jones Figueirêdo Alves e Mário Luiz Delgado, 2005, p. 379-80).

II) Texto do livro MANUAL DE DIREITO CIVIL, DE FLÁVIO TARTUCE, 6ª EDIÇÃO (dez2015), páginas 798 e 799:

Uma regra que sempre é comentada quanto à responsabilidade do empreiteiro em relação ao dono da obra é a constante do art. 618 do atual Código Civil, a saber:
"Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito".
O dispositivo consagra dois prazos diferentes. No caput está previsto um prazo de garantia legal, específico para os casos de empreitada, a ser respeitado pelo empreiteiro. O prazo de cinco anos refere-se à estrutura do prédio, à sua solidez e à segurança do trabalho (prazo decadencial). Em relação ao parágrafo único, filia-se à corrente que aponta que o prazo específico para a resolução (redibição) do negócio celebrado é de 180 dias, contados do aparecimento do problema, desde que o direito esteja fundado na presença do vício mencionado no caput, ou seja, um problema estrutural do prédio. Esse prazo é também decadencial, pois a ação redibitória é essencialmente constitutiva negativa. Por outra via, para que o dono da obra pleiteie perdas e danos em decorrência de alguma conduta lesiva provocada pelo empreiteiro, deve ser aplicado o art. 206, § 3.º, V, do CC (prazo prescricional de 3 anos), em caso de sua responsabilidade extracontratual; ou mesmo o art. 27 do CDC (prazo prescricional de 5 anos), havendo relação jurídica de consumo. Esse é o teor do Enunciado n. 181 do CJF /STJ, aprovado na 111 Jornada de Direito Civil: "O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do CC refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos". Na opinião do presente autor, deve não deixar como está superada a Súmula n. 194 do STJ, de 1997, que consagrava um prazo prescricional de 20 anos para se obter, do construtor, indenização por defeitos da obra. No que concerne ao prazo para se pleitear indenização por descumprimento contratual que ocasiona prejuízos (responsabilidade civil contratual), este autor está filiado à posição do STJ que aplica o prazo geral de 10 anos, do art. 205 do Código Civil de 2002. Nos termos de correta ementa do Tribunal da Cidadania, "possibilidade de responsabilização do construtor pela fragilidade da obra, com fundamento tanto no art. 1.245 do CCB/1916 (art. 618 do CCB/2002), em que a sua responsabilidade é presumida, ou com fundamento no art. 1.056 do CCB/1916 (art. 389 CCB/2002), em que se faz necessária a comprovação do ilícito contratual, consistente na má-execução da obra. Enunciado 181 da 111 Jornada de Direito Civil. Na primeira hipótese, a prescrição era vintenária na vigência do CCB/1916 (cf. Sumula 194/STJ), passando o prazo a ser decadencial de 180 dias por força do disposto no parágrafo único do art. 618 do CC/2002. Na segunda hipótese, a prescrição, que era vintenária na vigência do CCB/1916, passou a ser decenal na vigência do CCB/2002. Precedente desta Turma. O termo inicial da prescrição é a data do conhecimento das falhas construtivas, sendo que a ação fundada no art. 1.245 do CCB/l 916 (art. 618 do CCB/2002) somente é cabível se o vício surgir no prazo de cinco anos da entrega da obra. Inocorrência de prescrição ou decadência no caso concreto" (STJ, REsp 1.290.383/SE, 3.ª Turma, Rei. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11.02.2014, DJe 24.02.2014).

III) Texto acessado em 13/07/2016 em http://npa.newtonpaiva.br/letrasjuridicas/?p=1654 do artigo com o título “LJ 05 06 ASPECTOS CONTROVERTIDOS EM RELAÇÃO À ATUAL REDAÇÃO DO ARTIGO 618 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 E SUA APLICAÇÃO” que aborda em profundidade o tema, e merece ser lido na íntegra.

“É de se notar que são prazos de diferentes naturezas. O prazo de garantia (caput do art. 618 do Código Civil) é de cinco anos, contados da entrega da obra. Durante este lapso temporal, surgindo algum vício de solidez e segurança o empreendedor responde. Já o prazo decadencial para a reclamação de defeitos de solidez e segurança na obra (Parágrafo Único do artigo 618 da Lei Civil) é de cento e oitenta dias, a contar do conhecimento do vício. Então, se o vício é constatado após quatro anos e dez meses da entrega do prédio, o empreitante disporá do prazo de cento e oitenta dias a partir de então para exercer o direito de resolução contratual, apesar de já ter sido superado o quinquênio da garantia. Ou seja, se a obra foi entregue há um ano e o defeito é descoberto, a partir desse momento fluirá o prazo decadencial de cento e oitenta dias para que se reclame o defeito, com o desfazimento do negócio jurídico (ação redibitória) ou o abatimento do preço (ação estimatória ou quanti minoris). Ultrapassado esse prazo de cento e oitenta dias, a garantia restará esvaída, não sendo possível ao dono da obra reclamar o desfazimento do contrato. Nada impedirá, de qualquer sorte, que reclame eventuais perdas e danos, no prazo prescricional comum (três anos, se o contrato de empreitada for civil, e cinco anos, em se tratando de relação consumerista). (ROSENVALD; NELSON; CHAVES DE FARIAS; CRISTIANO CHAVES DE; Curso de Direito Civil, Teoria Geral e Contratos Em Espécie, 3ªed., Salvador: Juspodium, 2013, p.850). ... “De qualquer sorte, superado o prazo de garantia (cinco anos) – estabelecido em favor do dono da obra ou de terceiro adquirente neste período o empreiteiro continuará respondendo pelos eventuais vícios existentes na obra, desde que provada sua culpa (responsabilidade subjetiva com culpa provada pela vítima), como consagra o sistema geral de responsabilidade civil do direito brasileiro (CC, art 927.). Nesse caso, o prazo para exercício da pretensão indenizatória será de três anos, se o negócio estiver submetido ao Código Civil, ou de cinco anos, quando o contrato estiver caracterizado como uma relação de consumo. Numa hipótese ou na outra, o termo inicial para a sua fluência é o conhecimento do fato, aplicada a tese da actio nata.

IV) Texto acessado em 27/09/2016 em http://www.conteudojuridico.com.br/artigo,da-responsabilidade-do-construtor-e-o-prazo-de-garantia,44034.html, do artigo com o título “Da responsabilidade do construtor e o prazo de garantia”, de autoria de DANIELLE DE PAULA MACIEL DOS PASSOS

Depois de transcrever o relatório do Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, da 4a. TURMA do STJ no Resp 215.832/PR, julgado em 06/03/2003, DJ 07/04/2003, p. 289, prossegue:

Isto quer dizer que os defeitos surgidos no imóvel durante o prazo de cinco anos devem ser reparados pelos construtores, que devem ser acionados no prazo prescricional legal, havendo controvérsias se esse prazo é de 10 (dez) ou 3 (três) anos.
Como se trata de exigência de uma prestação, tal prazo é prescricional e não decadencial.
Atualmente, a doutrina tem diferenciado a prescrição e a decadência com base na classificação de direitos subjetivos: direitos potestativos e direitos a uma prestação. Assim, enquanto a decadência seria a perda do exercício de um direito potestativo, a prescrição seria a extinção da pretensão a uma prestação. Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho (2007, p. 465) sintetizam o conceito de um e outro:
Direitos a uma prestação: Nesta categoria de direitos, encontram-se aqueles que têm por finalidade um bem da vida a conseguir mediante uma atividade (prestação) – positiva ou negativa – a que está submetida um sujeito passivo. (…) Entre eles, arrolem os direitos de crédito, como uma prestação positiva a exigir-se (…).
Direitos potestativos: Nesta segunda categoria, enquadram-se os direitos mediante os quais determinadas pessoas podem influir, como uma declaração de vontade, sobre situações jurídicas das outras. Trata-se de direitos insuscetíveis de violação, pois a eles não corresponde qualquer prestação (…).
Dúvidas surgem com relação ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil:
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
A uma primeira leitura do dispositivo, parece que tal prazo é de prescrição, ou seja, que o comprador do imóvel tem apenas 180 (cento e oitenta) dias para propor a ação de reparação caso verificados vícios no imóvel. Contudo, preferimos a posição de Luiz Antonio Scavone Junior (2012), segundo o qual o prazo previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil é de decadência, sendo aplicável somente às ações desconstitutivas:
O prazo decadencial de 180 dias, portanto, somente poderá ser aplicado a uma ação desconstitutiva, ou seja, de resolução do contrato, jamais nas ações que visam a indenização (condenação) pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual do construtor quanto à segurança e solidez da obra, que respeitam o prazo prescricional de três anos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil.
Ressalte-se que tendo surgido os defeitos dentro do prazo de garantia, a culpa do construtor é presumida por lei. Neste sentido, cito as explanações do douto Silvio Venosa (2005, p. 258):
A lei estabeleceu presunção de culpa do construtor, profissional técnico e prestador de serviço, reconhecendo a vulnerabilidade do dono da obra nesse aspecto contratual. Acrescente-se a aplicabilidade da lei do consumidor a apontar para a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviço. Parte do pressuposto de que o dono da obra não tem como avaliar de plano, ou em menor prazo, a excelência e perfeição da obra.
(...)

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