Adaptabilidade das construções: um olhar necessário | Blogs Pini
16/Setembro/2016

Adaptabilidade das construções: um olhar necessário

Maurício Bernardes

Nos últimos anos, testemunhamos rápidas e bruscas rupturas na lógica da prestação de serviços com o uso de novas tecnologias que influenciam e são influenciadas pelas formas de organização do trabalho, cujas alterações até a década de 1980 caminhavam numa direção e com uma velocidade mais previsíveis.

Esta constatação altera significativamente os requisitos de projeto para os novos edifícios que durante a sua vida útil passarão por mudanças importantes na forma de ocupação e utilização. Neste contexto, uma das questões que se apresenta é a real capacidade dos projetos atuais de permitir aos edifícios que incorporem novas funções e atendam novas demandas dos usuários, através de adaptações de baixo impacto, em termos ambientais, sociais e econômicos.

Importante ressaltar que edifícios projetados sem esta preocupação terão o seu valor depreciado pela dificuldade, ou às vezes, pela inviabilidade técnica-financeira de se modernizar. Assim, quando um edifício perde a capacidade de cumprir com as suas funções, torna-se funcionalmente obsoleto e terá que passar por reabilitação, normalmente onerosa, e com impactos relevantes para destinar os materiais substituídos e para produzir, transportar e instalar os novos elementos.

Neste sentido, publicação do início da década de 2000 do periódico “Energy and Buildings” já mencionava que o grau de obsolescência funcional era o parâmetro que mais poderia influenciar o valor de um edifício com ocupação comercial, em decorrência, principalmente, da perda de capacidade das instalações de acompanhar as mudanças tecnológicas e dos métodos de trabalho. Segundo a publicação, aspectos ligados à flexibilidade e a manutenibilidade seriam essenciais para atribuir maior valor a um edifício, em prol de sua resiliência e capacidade de adaptação (adaptabilidade).

É fato que na concepção de um empreendimento ao se levar em consideração a possibilidade de substituição de componentes e ao procurar facilitá-la, as intervenções serão menos traumáticas, de menor custo e com maiores chances de reestabelecer o desempenho previsto em projeto.

A seguir destacam-se alguns conceitos de projeto relacionados ao tema e que são importantes para se reduzir os riscos de obsolescência funcional dos edifícios:

Flexibilidade: Facilidade de alteração na compartimentação de espaços.

Divisibilidade: Prever instalações mecânicas, hidráulicas e elétricas com elevada segregação a fim de que se permitam arranjos variáveis de espaços para a locação ou venda em variadas configurações. Para isto, as instalações deverão ser mais independentes e dedicadas, para permitir, por exemplo, a individualização da automação, da gestão de facilities e das medições de consumo.

Manutenibilidade: Facilidade de um elemento em passar por manutenções para permanecer ou reestabelecer o estado em que possa desempenhar adequadamente as suas funções.

Resiliência: Capacidade de se alterar os parâmetros de funcionamento de equipamentos e de sistemas para atender a novos critérios normativos, de conforto, operacionais, ou legais.

Coordenação modular: Conceber e especificar elementos com medidas modulares a fim de que se facilite a sua substituição racionalizada a partir de padrões pré-definidos junto à indústria da construção. Exemplo deste conceito pode ser observado no Nakagin Capsule Tower – Japão, conforme ilustram as figuras abaixo:


Nakagin Capsule Tower no Japão - Torre formada por dois núcleos estruturais em concreto e aço, em que são acoplados 140 apartamentos em módulos pré-fabricados completos, com mobiliário e instalações. Ilustração do conceito do projeto e de sua execução, respectivamente.

Além destes conceitos, outras considerações de projeto são importantes para reduzir o risco de obsolescência funcional de um edifício:

- Aumento do pé direito dos andares para permitir alterações futuras nas instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas;
- Carregamentos previstos no projeto estrutural com alguma folga para permitir mudanças de utilização de espaços;
- Previsão de áreas do pavimento tipo que possam ser abertas futuramente para receber a instalação de escadas para conexão vertical;
- Folga nas áreas de shaft para novas instalações;
- Instalações que privilegiem a eficiência energética e o uso racional de água;

Uma das tecnologias que ajuda a ilustrar a aplicação de alguns destes conceitos é o sistema de pisos elevados internos e externos.

No caso dos pisos elevados externos, a tecnologia facilita o acesso a sistemas hidráulicos e elétricos que estejam instalados no espaço de entrepiso e, ao mesmo tempo, o acesso às camadas do sistema de impermeabilização sem necessidade de demolição do revestimento (manutenibilidade).


Simulação de manutenção em sistema de piso elevado externo em edifício comercial da cidade de São Paulo.

Além de contribuir com a redução do custo global do sistema de vedação horizontal pela redução do seu custo de manutenção, o piso elevado permite maior liberdade para alterações de leiaute e na forma de utilização de áreas externas já que facilita a execução de instalações complementares de hidráulica, elétrica ou mecânicas na camada de entrepiso (resiliência, flexibilidade e divisibilidade).


Instalações posicionadas no espaço de entrepiso de um sistema de piso elevado externo ao nível do térreo de edifício comercial da cidade de São Paulo.

Importante ressaltar que nem sempre um elemento ou sistema de um edifício deve ser mantido para assegurar a sua operação indefinidamente. Há sistemas que mesmo passando por manutenções regulares serão menos eficientes do que os sistemas de “última geração”, como ocorre com alguns tipos de equipamentos de condicionamento de ar ou de aquecimento de água. Assim, esta avaliação deve ser colocada numa perspectiva que equilibre as questões econômicas e ambientais, levando em consideração custos e impactos da substituição.

De acordo com pesquisador do MIT (Massachusetts Institute of Technology), a rentabilidade proporcionada por um edifício e a sua longevidade estão intimamente ligadas à sua capacidade em ser mantido de forma economicamente viável e também à facilidade de ser modificado durante a sua vida útil.

No Brasil, espera-se que esses conceitos sejam levados em consideração nas viabilidades de novos investimentos imobiliários a fim de que se maximizem os lucros na perspectiva de longo prazo e se reduzam os riscos e impactos ambientais da obsolescência precoce dos edifícios.

Referências:

Evaluation of the functional obsolescence of building services in European office buildings – Energy and Buildings - 34 (2002) – Dominique Allehaux; Philippe Tessier
http://phys.org/news/2016-01-technological-obsolescence-economic-growth.html
http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-10032010-153812/pt-br.php
https://mitcre.mit.edu/wp-content/uploads/2014/03/Characteristics-of-Depreciation-in-Commercial-and-Multi-Family-Property_0317.pdf
http://dspace.mit.edu/bitstream/handle/1721.1/29552/52723360-MIT.pdf?sequence=2
http://www.metalocus.es/es/noticias/torre-de-c%C3%A1psulas-nakagin-tokio-1969-72

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